Jak koupit byt ve Španělsku 2026: kompletní průvodce pro české kupce (Costa Blanca)

Klíčová zjištění

• ITP 2026 (Costa Blanca): 9 % do hodnoty 1 mil. €, 11 % nad tuto částku. Vychází z Ley 5/2025, de 30 de mayo (DOGV 31-05-2025); dle výkladu (infoitp.es / Garrigues): „a partir del 1 de junio de 2026, el tipo general del ITP de la Comunidad Valenciana será del 9 % en inmuebles de hasta 1.000.000 € y del 11 % para inmuebles de importe superior."
• Novostavba: 10 % IVA (celostátní) + 1,4 % AJD. Ley 5/2025 uvádí: „con efectos para los hechos imponibles devengados desde el 1 de junio de 2026 ... el tipo general de AJD se reducirá del 1,5 % al 1,4 %."
• Valor de referencia: základem daně je vyšší z ceny ve smlouvě a katastrální referenční hodnoty (od roku 2022).
• Vedlejší náklady: notář, katastr, gestoría, advokát, energetický certifikát — dohromady cca 1–2 % nad daň.
• NIE Praha: pozastaveno; alternativa je NIE ve Španělsku (poplatek 9,84 €).
• Golden visa zrušeno (účinnost 3. dubna 2025); daň 100 % pro ne-EU kupce zatím není zákonem a netýká se občanů EU.
• Snížené sazby ITP (6–8 %) vyžadují skutečnou daňovou rezidenci ve Španělsku — na typického českého kupce rekreační/pronajímané nemovitosti se nevztahují (viz bod 6 v Doporučeních).

1. Krok za krokem: proces koupě

Španělský proces se v detailech liší od českého. Základní sled kroků pro zahraničního (EU/českého) kupce:

1. Výběr nemovitosti a nabídka. Na Costa Blanca (Santa Pola, Gran Alacant, Elche, Alicante) obvykle přes realitní kancelář; doporučuje se prohlídka na místě a překlad klíčových dokumentů.
2. NIE a španělský bankovní účet. NIE je nutné mít před podpisem u notáře — notář bez něj escritura nepodepíše a striktně to vyžaduje. Protože proces od arras k escritura běží typicky v okně 30–60 dnů, doporučuje se začít NIE vyřizovat ještě před nabídkou. Bankovní účet usnadní platbu ceny, daní i následných poplatků.
3. Rezervační smlouva (contrato de reserva). Nemovitost se stáhne z trhu na cca 2–3 týdny. Rezervační poplatek u developerů obvykle 1–3 % z ceny; u ostatních často pevná částka. Pozor: rezervační smlouvy španělských developerů mívají účinky závazné smlouvy o smlouvě budoucí — proto ještě před podpisem konzultujte s advokátem.
4. Due diligence / prověření. Advokát získá nota simple z Registro de la Propiedad k ověření, že prodávající je skutečně vlastníkem a že nemovitost je bez zástav, dluhů a břemen. Ve Španělsku mohou dluhy (např. vůči společenství vlastníků nebo IBI) přejít s nemovitostí na kupce.
5. Smlouva o záloze (contrato de arras). Nejběžnější je „arras penitenciales": obvykle 10 % z ceny. Odstoupí-li kupující, záloha propadá; odstoupí-li prodávající, vrací dvojnásobek.
6. Podpis u notáře (escritura pública de compraventa). Doplacení ceny (obvykle bankovním šekem), ověření totožnosti, kontrola daňové situace, předání klíčů. Kupce lze zastoupit na základě plné moci; pokud kupující nemluví španělsky, je nutný tlumočník (často tuto roli plní advokát).
7. Daně a zápis do katastru. Do 30 pracovních dnů se platí ITP (starší nemovitost) nebo AJD (novostavba) přes modelo 600 u Agència Tributària Valenciana; teprve po zaplacení lze provést zápis do Registro de la Propiedad. Zápis chrání kupce vůči třetím stranám.

Časový rámec: od arras k escritura obvykle 30–60 dnů; celý proces cca 2 týdny až 2 měsíce (u novostaveb déle). Samotný zápis vlastníka do katastru trvá dle většiny zdrojů cca 2–4 týdny (některé české zdroje uvádějí 4–6 měsíců).

2. NIE (Número de Identidad de Extranjero)

NIE je osobní daňové/identifikační číslo cizince, bez něhož nelze koupit nemovitost, otevřít bankovní účet ani platit španělské daně. Je trvalé (nevyprší), samotný certifikát však má omezenou platnost (obvykle 3 měsíce pro důležité transakce). NIE tramitované přes konzulát umožňuje úkony vůči španělským úřadům, ale neopravňuje k pobytu ve Španělsku.

Cesta A — přes velvyslanectví v Praze (aktuálně omezeno). Dle oficiálního oznámení velvyslanectví (exteriores.gob.es, stránka datovaná 4. února 2026) je vydávání NIE v Praze pozastaveno: „se ha reanudado la atención consular salvo en lo relativo a solicitudes de visados y de NIE (excepcionalmente, determinadas solicitudes de NIE podrán caracterizarse como urgentes por esta Embajada y tramitarse)." Definice „naléhavého" případu není zveřejněna a koupě nemovitosti se automaticky za naléhavou nepovažuje. Cita previa i dotaz na naléhavost se řeší e-mailem emb.praga.info@maec.es. Doba vyřízení dle standardní konzulární formulace „puede alargarse hasta un mes". Konzulární poplatek dle sazebníku velvyslanectví platného od 1. 1. 2026 činí 239 CZK (ekvivalent zákonné taxy ~9,84 €).

Dokumenty pro konzulární NIE: formulář EX-15 (originál + kopie, s uvedením ekonomického/profesního/sociálního důvodu), platný pas nebo občanský průkaz EU (originál + kopie), doklad o důvodu (např. contrato de arras / compraventa de inmuebles), a formulář 790 código 012 s dokladem o zaplacení. Při zastoupení: doklad zástupce + plná moc.

Cesta B — přímo ve Španělsku (v praxi nejrychlejší). Na Policía Nacional / Oficina de Extranjería s předchozí cita previa. Dokumenty: EX-15, pas/OP (občan EU se prokáže i OP, oboustranná kopie), doklad o důvodu koupě, modelo 790 código 012 s poplatkem 9,84 €. Pro občany EU bývá NIE vydán tentýž den až během několika týdnů (v turisticky exponovaných městech mohou být čekací lhůty na cita previa delší).

Cesta C — přes zástupce (plná moc). Advokát nebo gestor vyřídí NIE za kupce; sdružená cena (příprava a apostila plné moci, podání, účast, vyzvednutí certifikátu) obvykle 300–500 €. Vhodné pro klienty, kteří nechtějí cestovat.

3. Daně při koupi v Comunidad Valenciana 2026

• Vivienda usada (starší nemovitost): ITP. Od 1. června 2026 (Ley 5/2025, DOGV 31-05-2025) obecná sazba 9 % do hodnoty 1 mil. €, 11 % nad 1 mil. € (do 31. května 2026 platila obecná sazba 10 %). Daň platí vždy kupující.
• Snížené sazby ITP (jen vlastní trvalé bydlení, ne rekreační): 8 % (mladší 35 let – první vlastní bydlení nad 180 000 €; VPO nad 180 000 €), 6 % (mladší 35 let, vlastní bydlení do 180 000 €, s příjmovými limity 30 000 € individuální / 47 000 € společné zdanění), 4 % / 3 % (početné a jednorodičovské rodiny, zdravotní postižení ≥65 %, oběti genderového násilí; VPO ve zvláštním režimu). Nároky je nutné doložit a uplatnit při podání modelo 600. Podstatná podmínka: nemovitost musí být skutečnou vivienda habitual (trvalé bydliště s empadronamiento a španělskou daňovou rezidencí), nikoli rekreační či pronajímaná nemovitost — viz upřesnění v Doporučeních níže.
• Novostavba (obra nueva, první převod od developera): 10 % IVA (celostátní sazba, stejná v celém Španělsku) + AJD 1,4 % (od 1. června 2026; dříve 1,5 %) z ceny ve smlouvě.
• Základ daně (valor de referencia): Od 1. ledna 2022 (Ley 11/2021) je základem ITP i AJD vyšší z ceny ve smlouvě a katastrální referenční hodnoty. Referenční hodnotu lze zdarma ověřit na Sede Electrónica del Catastro (sedecatastro.gob.es) ještě před podpisem arras. Ústavní soud tento systém potvrdil rozsudkem STC 13/2026 ze dne 12. února 2026. Referenční hodnotu lze v odůvodněných případech napadnout (rectificación de autoliquidación, tasación pericial contradictoria).
• Kde a kdy platit: modelo 600, do 30 pracovních dnů od podpisu escritura, u Agència Tributària Valenciana (ATV), nikoli u celostátní AEAT. Nejjednodušší je nechat platbu vyřídit notáři/gestorii.

4. Vedlejší náklady (nad kupní cenu)

• Notář: honoráře jsou pevně dané státním tarifem (RD 1426/1989) a jsou stejné u všech notářů; obvykle 600–1 000 € pro nemovitost střední hodnoty.
• Katastr (Registro de la Propiedad): dle tarifu (RD 1427/1989), obvykle 400–700 €. Platí kupující.
• Gestoría (administrativní zpracování): cca 300 €; nepovinná, ale doporučená pro platbu daní a zápis.
• Advokát (abogado): obvykle cca 1 % z ceny (rozpětí 0,5–1,5 %) nebo pevná částka; typicky 1 000–2 500 € podle hodnoty a složitosti.
• Energetický certifikát (certificado de eficiencia energética): platí prodávající; cca 90–150 €. Povinný při prodeji, notář jeho existenci ověřuje.
• Realitní provize: v celém Španělsku obvykle platí prodávající (běžně 3–5 %, tj. ten, kdo agenturu najímá). Na Costa Blanca / ve Valencii je však rozšířenou praxí, že se honoráře po dohodě dělí mezi kupce a prodávajícího — vždy si ověřte, kdo platí, v nota de encargo / hoja de visita.
• Celkem: kromě hlavní daně cca 1–2 % z ceny; společně s daní (ITP nebo IVA+AJD) dohromady zpravidla 10–14 % nad kupní cenu.

5. Časový rámec (2025/2026)

• NIE: dny až týdny (ve Španělsku); přes konzulát až měsíc; přes plnou moc/advokáta 4–8 týdnů.
• Rezervace → arras: dny.
• Arras → escritura: 30–60 dnů.
• Zápis do katastru: cca 2–4 týdny (v některých případech déle).

6. Rizika a na co si dát pozor

• Nelegální stavby / nezapsaná rozšíření bez licence — časté u starších a venkovských nemovitostí; může vést k pokutám i příkazu k odstranění.
• Dluhy společenství vlastníků, nezaplacené IBI, hypotéky — mohou přejít s nemovitostí; ověřit nota simple, certifikát o bezdlužnosti od společenství a stav IBI (úřad SUMA v provincii Alicante).
• Licencia de segunda ocupación (dříve cédula de habitabilidad): v Comunidad Valenciana se cédula od roku 2004 nevydává, funkci převzala licencia/certificado de segunda ocupación (declaración responsable). Je nutná pro převod/založení suministros (voda, elektřina, plyn) a běžně vyžadována při prodeji. Certifikát vydává architekt/technik, obec (ayuntamiento) ho registruje.
• Energetický certifikát: povinný; pokuty 300–6 000 € dle závažnosti.
• Valor de referencia: může zvýšit daň nad sjednanou cenu — ověřte předem.
• Kurzové riziko a doklad o původu prostředků: notář vyžaduje doložení původu peněz. Zákonný limit na hotovostní platby (Ley 7/2012, ve znění Ley 11/2021) se váže na to, zda je jednou ze stran podnikatel/firma: 1 000 € pro rezidenty, 10 000 € pro nerezidenty vůči podnikateli/firmě. Při čistě soukromém prodeji mezi fyzickými osobami (běžný případ koupě bytu od soukromého majitele) tento konkrétní zákonný limit neplatí, přesto banky a notář v praxi u velkých částek v hotovosti vždy vyžadují doložení původu peněz kvůli pravidlům proti praní peněz — v realitních transakcích se hotovost prakticky nepoužívá.

7. Advokát: doporučeno vs. povinné

Advokát není zákonem povinný (povinný je pouze notář), ale u zahraničních kupců je silně doporučený. Nezávislý advokát prověří právní stav nemovitosti, vyjedná podmínky arras, komunikuje s notářem a katastrem a může kupce zastoupit na základě plné moci (praktické, pokud kupující necestuje). Typické honoráře cca 1 % z ceny nebo pevná částka 1 000–2 500 €. Vybírejte advokáta nezávislého na prodávajícím i realitní kanceláři.

8. Regulační změny 2025–2026

• Golden visa (investiční pobyt při koupi nad 500 000 €) zrušena. Zrušena Disposición final vigesimoprimera zákona Ley Orgánica 1/2025, de 2 de enero (BOE-A-2025-76, publikováno 3. ledna 2025), která „deja sin contenido los artículos 63 a 67" zákona Ley 14/2013; účinnost od 3. dubna 2025 pro všechny formy investice (nemovitost 500 000 €, veřejný dluh 2 mil. €, akcie/fondy 1 mil. €). Pro pobyt jsou nyní relevantní jiné vízové cesty (Digital Nomad, Non-Lucrative).
• Daň 100 % pro ne-EU nerezidenty (návrh, není zákonem). Pedro Sánchez oznámil daň „hasta el 100 %" 13. ledna 2025; PSOE předložila návrh parlamentu 22. května 2025 jako „Impuesto complementario estatal sobre la transmisión de bienes inmuebles a los no residentes en la UE". Dle agentury Reuters (27. března 2026) nebyl návrh v Kongresu dosud projednán — více než 10 měsíců od předložení — a z lednového (2026) balíčku opatření pro bydlení byl vypuštěn. Návrh se netýká občanů EU, tedy ani Čechů. I kdyby byl přijat, týkal by se pouze starších nemovitostí (novostavby by byly vyňaty) a čelí právním pochybnostem ohledně souladu s právem EU (volný pohyb kapitálu).
• Trh Costa Blanca: provincie Alicante zůstává nejžádanější mezi cizinci — dle Anuario 2025 Colegio de Registradores připadlo 43,29 % kupních smluv v provincii Alicante na cizince (nejvyšší podíl v celém Španělsku, cca 3× nad národním průměrem 13,82 %); Alicante zároveň registrovala 53 385 koupí, 3. nejvíc po Madridu a Barceloně.

9. Oficiální zdroje k citaci

• Agencia Tributaria (AEAT) a Agència Tributària Valenciana (ATV) — atv.gva.es (modelo 600, ITP/AJD).
• Generalitat Valenciana / Conselleria de Hacienda — Ley 5/2025.
• Dirección General del Catastro — sedecatastro.gob.es (valor de referencia).
• Registradores de España (Colegio de Registradores) a Colegio Notarial — tarify RD 1426/1989 a RD 1427/1989.
• Velvyslanectví Španělska v Praze — exteriores.gob.es/Embajadas/praga (NIE, cita previa: emb.praga.info@maec.es).

Doporučení

1. Začněte s NIE co nejdříve — ideálně přímo ve Španělsku nebo přes plnou moc pro advokáta/gestora, protože pražská cesta je pozastavena. Benchmark: pokud plánujete escritura do 60 dnů, spusťte NIE hned při rezervaci.
2. Najměte nezávislého advokáta ještě před podpisem rezervace nebo arras — rezervační smlouvy developerů mohou být závazné.
3. Ověřte valor de referencia na katastru před podpisem arras a započítejte ho do daňového rozpočtu; pokud výrazně převyšuje cenu, zvažte námitku.
4. Rozpočtujte 10–14 % nad kupní cenu (daň + notář + katastr + gestoría + advokát).
5. Zvažte časování: u starší nemovitosti podpis escritura od 1. června 2026 znamená 9 % místo 10 % ITP (na 400 000 € úspora ~4 000 €) — ale pozor na možný růst cen, který úsporu smaže.
6. Kdy změnit postup: snížené sazby ITP (6 %, 8 %, 4 %, 3 %) jsou vázané na vivienda habitual — nemovitost musí být vaším skutečným trvalým bydlištěm (empadronamiento, španělská daňová rezidence, roční příjem v přiznání IRPF do 30 000 € individuálně / 47 000 € při společném zdanění) a tento stav je obvykle nutné udržet po dobu několika let. Občanství samo o sobě Čechy jako občany EU z nároku nevylučuje — podmínkou ale je skutečné bydlení ve Španělsku, ne pouhá koupě. U typického českého kupce na Costa Blanca, který si pořizuje rekreační nebo pronajímanou nemovitost a zůstává daňovým rezidentem v ČR, se tato podmínka v praxi nesplní — platí proto obecnou sazbu 9 % (resp. 11 % nad 1 mil. €). Sazba 6 % by připadala v úvahu jen tehdy, pokud byste se do bytu skutečně přestěhovali k trvalému pobytu a byli mladší 35 let s příjmem pod limitem. Pokud kupujete novostavbu, ITP se vás netýká — platíte 10 % IVA + 1,4 % AJD.