Licence na turistický pronájem v Santa Pola: co je VUT a proč ho Alicante přestalo vydávat

Klíčová zjištění

• Právní rámec: Ley 15/2018 (rámcový zákon) → Decreto 10/2021 (prováděcí předpis) → Decreto-ley 9/2024 (novela, effective 8.8.2024).
• Definice VUT: čl. 65 Ley 15/2018 ve znění Decreto-ley 9/2024 — celý byt, úplata, okamžitá dostupnost, max. 10 po sobě jdoucích dnů témuž nájemci. Pronájem po pokojích je v Comunidad Valenciana zakázán úplně.
• Souhlas SVJ: Real Decreto-ley 7/2019 dal SVJ pravomoc omezit VUT většinou 3/5; Nejvyšší soud 3. října 2024 potvrdil, že tou samou většinou lze VUT i zcela zakázat; Ley Orgánica 1/2025 (účinná od 3. dubna 2025) obrátila výchozí stav — od tohoto data je turistický pronájem zakázán, pokud ho SVJ výslovně neschválí většinou 3/5 vlastníků i podílů. Kdo legálně provozoval VUT před 3. dubnem 2025, může pokračovat (bez zpětné účinnosti).
• Alicante: moratorium schváleno 19. 12. 2024 (DOGV 13. 1. 2025), rozšířeno 22. 7. 2025 na bytové domy/penziony/hostely, max. do ledna 2027; žalobu Apturu proti moratoriu soud v únoru 2026 zamítl. V říjnu 2025 navíc přibylo územní plánovací opatření (index max. 0,187 turistických lůžek/obyvatele, zákaz v "nasycených" zónách a v přízemích na obchodních třídách) — to platí přesto, že samo město uvádí podíl turistických bytů na celkovém bytovém fondu jen 2,31 %.
• Santa Pola: formální moratorium neexistuje; místní politické uskupení (Més Santa Pola) navrhuje omezení až o 75 %, ale rada ho neschválila.
• Elche: formální moratorium neexistuje; radnice dál vydává informe de compatibilidad urbanística a licence se běžně registrují (celkem cca 950 registrovaných VUT ve městě, aktivních cca 200; první nová stavba určená čistě pro turistické apartmány dostala stavební povolení v centru města).
• NRUA zrušen: Real Decreto 1312/2024 zavedl od 1. 7. 2025 povinné celostátní číslo NRUA; Nejvyšší soud (rozsudek 620/2026 ze dne 19. 5. 2026, na návrh Generalitat Valenciana) tuto část zrušil pro překročení pravomocí státu. Zůstává v platnosti jen regionální registrace (číslo VT-XXXXXX-X) a datová "jednotná digitální přepážka".

Santa Pola vs. Alicante: srovnání v kostce

Zjednodušeně: v Santa Pole (a v Elche) si po koupi bytu licenci teprve vyřizujete. V Alicante si ji buď koupíte spolu s bytem, nebo ji nemáte šanci získat vůbec, dokud moratorium neskončí (a i pak záleží na nové zonaci).

1. Co přesně je VUT a kdo ho může provozovat

VUT (vivienda de uso turístico) je podle čl. 65 Ley 15/2018 (ve znění Decreto-ley 9/2024) celý byt nebo dům, vybavený a okamžitě k dispozici, pronajímaný za úplatu turistům na dobu 10 po sobě jdoucích dnů nebo kratší témuž nájemci. Pokud pronajmete na 11 a více dnů, nejde už o turistický pronájem, ale o běžný nájem podle zákona o nájmu (LAU) — a turistický registrační režim se na něj nevztahuje.

Důležité prakticky: jeden byt může být část roku pronajímán turisticky (v rámci nahlášených období) a mimo tato období jako běžný sezónní/dlouhodobý nájem — je to legální, pokud jsou období jasně rozlišená v declaración responsable.

Pronájem jednotlivých pokojů (ne celého bytu) je v Comunidad Valenciana pro účely VUT zakázán úplně.

2. Jak se licence získává — proces krok za krokem

1. Informe municipal de compatibilidad urbanística (ICU) — potvrzení od obce, že daná nemovitost může být z hlediska územního plánu užívána turisticky. Vyřizuje se na příslušném stavebním úřadě obce; cena obvykle 50–200 €, doba vyřízení 1–3 měsíce. Toto je krok, kde obec (Alicante) může žádost zablokovat moratoriem — Santa Pola a Elche ho zatím standardně vydávají.
2. Doklad o dostupnosti nemovitosti — výpis vlastnictví z katastru, nájemní smlouva nebo plná moc od vlastníka.
3. Licencia de primera/segunda ocupación nebo rovnocenný doklad (Decreto 12/2021) — potvrzení, že je byt kolaudovaný a obyvatelný.
4. Splnění technických požadavků dle přílohy III Decreto 10/2021 (vybavení kuchyně, pračka, požární a bezpečnostní minimum).
5. Souhlas společenství vlastníků — od 3. dubna 2025 nutný předem, viz sekce 4 níže.
6. Pojištění odpovědnosti — cca 80–180 €/rok dle kapacity.
7. Energetický certifikát — cca 75–150 €.
8. Declaración responsable podaná elektronicky přes portál Generalitat Valenciana (nutný certifikát nebo Cl@ve) — jde o čestné prohlášení, že všechny podmínky jsou splněny; není to žádost posuzovaná úředníkem předem — vydání registračního čísla je v podstatě okamžité, ale nemovitost pak podléhá následné kontrole.
9. Po podání dostanete registrační číslo ve formátu VT-XXXXXX-X, které musíte uvádět ve veškeré inzerci (Airbnb, Booking, vlastní web) spolu s přesnou lokalitou nemovitosti.
10. Registrace má platnost 5 let, poté nutná obnova novou declaración responsable.

Realisticky od zahájení sběru dokumentace k obci až po zápis do registru Generalitat počítejte s cca 3 měsíci (odhad realitních zprostředkovatelů působících přímo v Los Arenales, Gran Alacant, Santa Pole a Elche).

3. Souhlas společenství vlastníků — zásadní změna od dubna 2025

Tohle je bod, který se mění nejrychleji a řada starších průvodců ho má zastarale:

• 2019: Real Decreto-ley 7/2019 dal SVJ pravomoc omezit nebo podmínit turistický pronájem většinou 3/5 vlastníků a podílů. Do té doby platilo, že pokud stanovy VUT výslovně nezakazovaly, majitel mohl pronajímat bez souhlasu SVJ.
• říjen 2024: Nejvyšší soud (rozsudek ze 3. října 2024) potvrdil, že stejnou většinou 3/5 lze VUT i zcela zakázat, nejen omezit.
• duben 2025: Ley Orgánica 1/2025 (účinná od 3. dubna 2025) výslovně doplnila slovo "zakázat" do textu čl. 17.12 LPH a obrátila výchozí pravidlo: od tohoto data je turistický pronájem v domě se spoluvlastnictvím zakázaný, pokud ho SVJ výslovně neschválí hlasováním 3/5 vlastníků *a* 3/5 podílů současně.
• Bez zpětné účinnosti: kdo legálně provozoval VUT před 3. dubnem 2025, může pokračovat i bez tohoto souhlasu — nová pravidla dopadají jen na nové provozovatele po tomto datu.
• SVJ může navíc odsouhlasenou většinou zvýšit příspěvky do fondu oprav bytům s turistickým provozem až o 20 %.

Prakticky to znamená: mít platnou krajskou VUT licenci nestačí. Pokud kupujete byt v domě se spoluvlastnictvím (což je většina apartmánů na Costa Blance) a chcete ho pronajímat turisticky poprvé po dubnu 2025, potřebujete navíc odsouhlasení schůzí vlastníků.

4. Alicante (město): moratorium a proč trvá

• 19. prosince 2024 — zastupitelstvo Alicante schválilo pozastavení vydávání ICU a jakéhokoli povolení pro nové VUT (izolované byty), zveřejněno v DOGV 13. ledna 2025.
• 22. července 2025 — rozšířeno na celé bytové domy, penziony a hostely; hlasovalo 21 zastupitelů pro. Maximální doba trvání moratoria je 2 roky od 13. ledna 2025, tedy do ledna 2027.
• Sdružení provozovatelů Aptur podalo žalobu ke správnímu soudu; v únoru 2026 soud (Tribunal de Instancia č. 1 v Alicante) žalobu zamítl a moratorium potvrdil.
• Říjen 2025: město navíc schválilo změnu územního plánu (Modificación Puntual č. 52) se stropem 0,187 turistických lůžek na obyvatele, zákazem nových turistických bytů v "nasycených" zónách a zákazem v přízemích na hlavních obchodních třídách. Zajímavost: samotné město přitom uvádí, že podíl turistických bytů na bytovém fondu Alicante je jen 2,31 % — tedy z pohledu vlastní metriky města nejde o formálně "nasycenou" lokalitu, přesto regulace platí plošně.
• Podobná moratoria mají i další obce v okolí: El Campello (od září 2024, prodlouženo do září 2026), Altea (od ledna 2024), l'Alfàs del Pi (od 2024, min. 2 roky), Polop (od května 2025), Sant Joan d'Alacant, Guardamar del Segura (Vega Baja).

5. Santa Pola a Elche: proč se tam dál dá žádat

• Santa Pola nemá žádné formálně schválené moratorium. Místní politické hnutí Més Santa Pola opakovaně navrhuje omezení počtu turistických apartmánů (v jednom návrhu i o 75 %), zatím ale nezískalo v zastupitelstvu většinu. Krajský registr Turisme naopak v rámci celoplošné revize (kontrola neaktuální dokumentace) v roce 2025 vyřadil ze seznamu 11 bytů v Santa Pole — to je ale čištění evidence, ne moratorium na nové žádosti.
• Elche nemá formální moratorium a radnice aktivně dál vydává informe de compatibilidad urbanística. Ve městě je registrováno cca 950 VUT, aktivně provozovaných je ale jen cca 200 (většina v příměstské části Arenales del Sol — 671 jednotek). Radnice loni dokonce vydala první stavební povolení pro budovu postavenou přímo jako specializovaný dům pro turistické apartmány v centru města (14 jednotek, ulice Beethoven) — jasný signál, že město turistický pronájem jako model nadále podporuje.

Shrnuto: pokud kupujete v Santa Pole, Gran Alacant (spadá pod Santa Pola) nebo v Elche (včetně Los Arenales), administrativní cesta k VUT licenci je dnes průchozí. V samotném městě Alicante prakticky ne — tam nová licence momentálně nejde získat vůbec, bez ohledu na to, jak kvalitní je nemovitost.

6. Celostátní registr NRUA — zaveden a zrušen během jednoho roku

• Real Decreto 1312/2024 (23. prosince 2024) zavedl od 1. července 2025 povinnost mít celostátní registrační číslo NRUA (přidělovali ho Registradores de la Propiedad) — bez něj nešlo inzerovat na Airbnb/Booking.
• Generalitat Valenciana (spolu s Andalucía, Canarias, Murcia a odvětvovými asociacemi) normu napadla u Nejvyššího soudu s tím, že stát nemá pravomoc zavádět celostátní registr, který se překrývá s již existujícími krajskými registry.
• Nejvyšší soud rozsudkem č. 620/2026 ze dne 19. května 2026 dal žalobcům za pravdu a zrušil část RD 1312/2024 týkající se NRUA (ne však povinnost platforem předávat data — tzv. jednotná digitální přepážka zůstává v platnosti).
• Aktuální stav (od 21. května 2026): NRUA se nevyžaduje. Postačuje platná regionální registrace VT-XXXXXX-X od Turisme Comunitat Valenciana a registrace hostů přes SES.HOSPEDAJES (do 24 hodin od příjezdu) — to je celostátní povinnost, která zrušením NRUA nezanikla.

7. Sankce

Decreto 10/2021 ve znění novely stanoví pokuty za přestupky až do výše 600 000 € u nejzávažnějších případů (např. pronájem po pokojích, přeprodej kapacity nad rámec). Mezi běžné přestupky patří i neuvedení přesné lokality a registračního čísla v inzerci.

8. Turistická daň (pro úplnost)

V Comunidad Valenciana aktuálně neexistuje turistická daň z noclehu — návrh na její zavedení byl zrušen Decreto-Ley 12/2023. To je oproti Katalánsku nebo Baleárám konkurenční výhoda regionu.

Doporučení

1. Kupujete-li v Santa Pole, Gran Alacant nebo Elche: administrativní cesta k VUT je dnes průchozí — počítejte s cca 3 měsíci a náklady zhruba 500–800 € (ICU + pojištění + energetický certifikát, bez právního zastoupení).
2. Nekupujte v Alicante (město) s očekáváním nové VUT licence — moratorium platí minimálně do ledna 2027 a soud ho potvrdil; jediná legální cesta je koupě bytu, který už VUT registraci má a nezanikla.
3. Před koupí bytu v domě se spoluvlastnictvím ověřte stav hlasování SVJ o turistickém pronájmu — od dubna 2025 je to podmínka nutná stejnou měrou jako krajská licence.
4. Sledujte, zda obec vydala nebo připravuje vlastní moratorium — situace se v provincii Alicante mění rychle (El Campello, Altea, l'Alfàs, Polop, Guardamar už ho mají); ověřte aktuální stav přímo na webu konkrétní obce před podpisem rezervace.
5. NRUA neřešte — od května 2026 se nevyžaduje; investujte čas raději do krajské registrace a souhlasu SVJ.