Kolik vydělá byt na Costa Blanca: reálná čísla za sezónu, náklady a čistý výnos

Klíčová zjištění

• ADR (cena za noc): dle Hosbec (analýza dat Airbnb/Booking/VRBO pro rok 2025, publikováno únor 2026) se u jižní části provincie pohybuje průměrná cena kolem: Calpe 199 €, Benidorm 194 €, Dénia 186 €, Alicante město 169 €, L'Alfàs del Pi 171 €, Santa Pola 157 €, Guardamar 139 €, Torrevieja 125 €.
• Obsazenost: oficiální celoroční obsazenost jednotlivých VUT bytů (na rozdíl od hotelů) se centrálně nesleduje; komerční správcovské firmy působící přímo v Santa Pole uvádějí orientačně 50–55 % v ročním průměru s výraznou sezónností (35 % listopad, 80+ % srpen). Berte to jako obchodní odhad, ne ověřenou statistiku.
• Správcovská provize: reálná sazba účtovaná firmami působícími přímo v Santa Pole je cca 20 % z obratu za kompletní správu (check-in, úklid, fotografie, komunikace s hosty). Širší rozpětí v odvětví je 15–25 %.
• Daň z příjmu (IRNR, modelo 210): pro daňové rezidenty zemí EU/EHP (Češi) 19 % z čistého příjmu (lze odečíst náklady — IBI, pojištění, správu, opravy, odpisy). Pro rezidenty mimo EU 24 % z hrubého příjmu, bez možnosti odpočtu nákladů. Od roku 2024 se přiznání za pronájem podává ročně, dřív to bylo čtvrtletně.
• IBI v Santa Pole: sazba 0,80 % z katastrální hodnoty (zvýšeno z 0,663 % v roce 2024); pro srovnání sousední obce: Alfaz del Pi 0,90 %, Benidorm 0,82 %, Calpe 0,86 %, Dénia 1,10 %, Elche 0,86 %, Guardamar 0,95 %, Jávea 0,85 %. Santa Pola je pod krajským i celostátním průměrem.
• Poplatky SVJ (comunidad): u bytu v komplexu s bazénem a zahradou obvykle 80–250 €/měsíc, u budovy bez bazénu 30–80 €/měsíc (celostátní orientační rozpětí, ne specificky pro Costa Blanku).
• V Comunidad Valenciana neexistuje turistická daň z noclehu — konkurenční výhoda oproti Katalánsku a Baleárám.

1. Kolik reálně vyděláte za noc a jak moc je byt obsazený

Nejspolehlivější dostupné číslo pochází od Hosbec (hotelová a bytová asociace Costa Blanky), která zpracovává agregovaná data z Airbnb, Booking a VRBO pro hlavní destinace provincie. Podle jejich reportu z února 2026 se v jižní části provincie (do níž patří Santa Pola, Guardamar, Torrevieja) pohybuje roční průměrná cena za noc mezi 125 a 199 € podle konkrétní lokality — Santa Pola konkrétně na 156,9 €.

Kromě ceny za noc je klíčová obsazenost. Zde bohužel neexistuje oficiální centrální statistika na úrovni jednotlivých VUT bytů (na rozdíl od hotelů, kde Hosbec obsazenost sleduje samostatně). Správcovské firmy fungující přímo v Santa Pole uvádějí orientačně:

• Průměrná roční obsazenost: cca 50–55 %
• Srpen (špička): 80+ %
• Listopad (dno sezóny): cca 35 %
• Průměrná délka pobytu: cca 4 dny mimo sezónu, 5–6 dní v srpnu

Tato čísla berte s rezervou — jde o odhady komerčních subjektů, které mají zájem prezentovat trh pozitivně, ne o ověřenou nezávislou statistiku. Realita jednotlivého bytu se může výrazně lišit podle polohy (blízkost pláže, výhled na moře), stavu a kvality správy.

2. Náklady na správu

Pokud byt nespravujete sami (což u vzdáleného vlastnictví ze zahraničí není příliš praktické), počítejte s profesionální správou za 15–25 % z obratu — konkrétní sazba jedné firmy přímo působící v Santa Pole je 20 % za kompletní balík (check-in/check-out, úklid mezi pobyty, fotografie inzerátu, komunikace s hosty, koordinace kalendáře napříč platformami, registrace hostů do SES.HOSPEDAJES).

Vedle procentní provize obvykle zvlášť platíte:

• Úklid mezi pobyty — často účtován zvlášť hostovi jako "cleaning fee", ne z vaší provize
• Fotografie a nastavení inzerátu — jednorázově při zahájení spolupráce

3. Daně z příjmu z pronájmu

Jako český (tedy EU) daňový nerezident Španělska platíte Impuesto sobre la Renta de No Residentes (IRNR) přes formulář Modelo 210:

• Sazba 19 % z čistého příjmu (po odečtení uznatelných nákladů: IBI, pojištění, poplatky SVJ, opravy, správcovská provize, odpisy nemovitosti cca 3 % ročně z hodnoty stavby). Tahle sazba a možnost odpočtu nákladů platí pro daňové rezidenty EU/EHP (Norsko, Island, Lichtenštejnsko) — Češi se do této kategorie počítají.
• Pro srovnání: rezidenti mimo EU platí 24 % z hrubého příjmu bez možnosti odpočtu nákladů — o tomhle rozdílu se aktuálně vede právní spor (Audiencia Nacional v červenci 2025 a Nejvyšší soud v říjnu 2025 rozhodly, že diskriminace non-EU rezidentů odporuje volnému pohybu kapitálu), ale Čechů se to netýká, protože jsou z EU.
• Přiznání: od roku 2024 se za nájem podává ročně (dřív čtvrtletně), lhůta do 20. ledna následujícího roku.
• I když byt část roku nepronajímáte a používáte ho jen sami, platí se z "imputované" fiktivní renty (1,1 % nebo 2 % z katastrální hodnoty) sazbou 19 %, pokud byt v daném období nebyl pronajímán.

4. IBI a ostatní roční náklady

• IBI v Santa Pole: sazba 0,80 % z katastrální hodnoty (od roku 2024, dřív 0,663 %). Katastrální hodnota bývá výrazně nižší než tržní cena, obvykle tak 40–60 % tržní hodnoty — u bytu za 200 000 € tedy reálně katastrální hodnota kolem 80 000–120 000 € a IBI cca 640–960 €/rok. Konkrétní katastrální hodnotu vaší nemovitosti si ověřte přímo v katastru (Sede Electrónica del Catastro) nebo na posledním daňovém výměru prodávajícího.
• Poplatky SVJ: u bytu v komplexu s bazénem a zahradou obvykle 80–250 €/měsíc (960–3 000 €/rok), u budovy bez bazénu 30–80 €/měsíc.
• Pojištění odpovědnosti pro VUT: cca 80–180 €/rok dle kapacity.
• Energetický certifikát: jednorázově cca 75–150 €, platnost 10 let.
• Poplatek za odpad (tasa de basura): cca 60–200 €/rok dle obce.

5. Modelový výpočet čistého výnosu

Vezměme byt 2+kk v Santa Pole s tržní cenou 200 000 €, pronajímaný cca 180 nocí ročně (obsazenost cca 50 %) za průměrných 157 €/noc:

To odpovídá čisté roční výnosnosti cca 7,7 % z kupní ceny 200 000 € — tedy v horní části rozpětí, protože vychází z celoroční obsazenosti 50 % při plné (nikoli okrajové) sezónní ceně. Realističtější konzervativní scénář s obsazeností blíž 40 % dá čistý výnos spíš kolem 5,5–6 %. Tato čísla jsou modelová, ne garance — skutečný výsledek závisí na konkrétní poloze, stavu bytu a kvalitě správy.

6. Co výnos nejvíc ohrožuje (a jak se tomu vyhnout)

• Licenční riziko v Alicante: pokud kupujete v samotném městě Alicante, nová VUT licence teď není k dispozici vůbec (moratorium do min. ledna 2027) — podrobně v našem článku o licencích. V Santa Pole a Elche toto riziko není.
• Souhlas SVJ: od dubna 2025 nestačí mít krajskou licenci, pokud dům odhlasuje zákaz turistického pronájmu (většina 3/5) — ověřte před koupí, jak se k tomu staví konkrétní společenství vlastníků.
• Sezónnost: na jihu Costa Blanky (Santa Pola, Guardamar, Torrevieja) je rozdíl mezi špičkou a mimosezónou výraznější než na severu (Calpe, Dénia, Jávea) — pokud chcete stabilnější celoroční výnos, sever provincie bývá vyrovnanější, byť s vyšší vstupní cenou nemovitosti.

Doporučení

1. Počítejte s konzervativním scénářem (40–50 % obsazenost), ne s optimistickými čísly z marketingových stránek správcovských firem.
2. Ověřte katastrální hodnotu konkrétní nemovitosti před koupí — je základem pro výpočet IBI i pro případnou "imputovanou rentu", pokud byt část roku nepronajímáte.
3. Zahrňte do kalkulace i cenu správy — bez místní správcovské firmy je vzdálené vlastnictví z ČR prakticky neřiditelné; 20% provize je realistický, ne výjimečný náklad.
4. Před podpisem rezervace ověřte stav hlasování SVJ o turistickém pronájmu — může zásadně změnit, jestli byt vůbec smíte pronajímat.
5. Držte si rezervu na daňové poradenství — Modelo 210 s odpočty nákladů je administrativně náročnější než plochá sazba, ale u 19% sazby s odpočty vychází daňově výhodněji než při zjednodušeném přiznání na hrubý příjem.